はじめに
[前編]では、諸事情から新築タワーマンションを急遽賃貸に出し、約4年半にわたって大家さんとして運用したリアルなエピソードをお届けしました。
法人契約で大手企業の役員さんに借りていただき、順調だった賃貸運用。しかし、4年半が経過した頃に突然の退去連絡が入ります。
空室になった部屋を前に、私が下した決断は「売却」でした。今回は、その後に待ち受けていた不動産会社との駆け引きや、驚きの契約当日の様子など、臨場感あふれる売却活動の舞台裏をすべてお話しします。
1. 賃貸中の査定と、モデルルームでの「目からウロコ」の助言
実は、入居者の方が退去される前（賃貸開始から4年目頃）、そろそろ出口戦略としての売却を意識し始め、一度売却の見積もり査定を受けたことがありました。
そこで知ったのは、「賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）は、投資利回りで計算されるため安くなりやすい」という現実です。 当時の我が家のケースでいうと、分譲マンションであっても投資利回り6%程度で見積もられるため、
月17万円 × 12ヶ月 ÷ 利回り6% ＝ 約3,400万円程度
という計算になります。もちろん分譲タワマンなのでこれより高値になることもありますが、賃貸中は買い手が「内覧（部屋の中を見る）」ができないため、どうしても低めの金額になりがちとのこと。現状でも買値と同等では売れそうでしたが、仲介手数料などを考えると、賃貸で得た利益を足してもトータルで大幅なプラスにはならないことが分かり、この時は「焦って売る必要もないか」と静観することにしました。
その後、定年退職後の住まいを意識し始めたこともあり、いくつかの新築マンションのモデルルームを見学しに行った時のことです。営業担当者に「今タワマンを2軒持っていて、1軒を賃貸に出して4年になる」という話をすると、プロの視点からこんなアドバイスをもらいました。
「絶対に、退去してもらって空室にしてから売った方が高く売れますよ！ あと半年ほどで保有期間が5年を過ぎるなら、税率が下がるのを待ってから売却した方が絶対にいいです」
さらに、親切にもその場でレインズ（不動産流通標準情報システム）の画面を見せてくれたのです。そこには、私と同じ間取りの高層階が、なんと4,000万円台半ばで実際に取引されている履歴が載っていました。「我が家も空室にすれば、この価格帯で売れるかもしれない」――そう確信した直後、偶然にも4年半での退去が決まったのです。
2. 3社による査定と、不動産会社選びの裏舞台
退去後、久しぶりに部屋を訪問し、ルームクリーニングを終えた綺麗な状態を確認しました。
ここから本格的な売却活動のスタートです。今回は、3社に査定を依頼したのですが、現地を見に来た仲介業者の担当者さんから、驚きの一言を言われました。
「本当にここに4年半も人が住んでいたんですか……？ ほら、普通なら黒ずみやすい『冷蔵庫置き場の裏の壁紙』にも、全く跡が残っていませんよ。これなら壁紙の張り替えなどのリフォームは一切不要。全然このままの状態で高く売れます！」
法人契約で借りてくださっていた役員さんが、大阪本社所属で東京勤務時の社宅として使っていたこと、そして海外出張が非常に多かったというお話は本当だったのだと、部屋の綺麗さを見て改めて実感しました。おかげで、普通なら数万〜数十万円は覚悟しなければならないリフォーム費用が*「一切不要」になり、最高のスタートダッシュを切ることができたのです。
今回は、以下の3社に査定を依頼しました。
- A社（新築時の販売法人）： 当該マンションの中古売買実績がダントツで豊富。ただ、最初の担当者が少し上から目線で、５年経過するまでは自分で使う予定と話すと「2軒も部屋を使うなんて贅沢だ」などと言われ、印象が悪かった。
- B社・C社： 賃貸運用中や、これまでのやり取りで一番感じの良かった会社。
査定価格や仲介手数料の条件（リピート割引など）はどこも横並びでした。「人気マンションだし、どこに頼んでも結果は同じだろう」と考えた私は、何より担当者の人柄を重視し、A社ではなくB社と専任媒介契約を結ぶことにしました。
ところがここで一つ、ちょっとした誤算（？）が。信頼して選んだB社の担当者さんが、なんと我が家の自宅（リフォーム中の住まい）の最寄り駅の支店へ異動になってしまったのです。「大丈夫ですか？」と聞くと「問題ないです！」とのこと。むしろ自宅の近くにいてくれる安心感もあり、そのままお任せすることにしました。
売り出し価格は、モデルルームで目にした実績を参考に、強気の4,000万円台半ばに設定しました。
3. B社での3ヶ月間と、まさかの契約切れ
B社の担当者さんは、本当に一生懸命やってくれたと思います。我が家のマンション単独の折り込みチラシを作ってくれるなど、予算を引っ張って頑張ってくれました。
内覧の希望も毎週末のようにたくさん入り、その度に担当者さんは現地へ駆けつけてくれました。しかし、人気物件ゆえに届くのは「値引き要請」ばかり。 「怒らないでくださいね。一応申し込みが入ったのでお伝えするのですが……4,000万円ちょうどで、というお話です」といった具合で、なかなか希望価格での成約に至りません。
結局、お決まりの3ヶ月が経過しても売れず、媒介契約期間が満了してしまいました。「やっぱり、地元の販売力に強い会社に変えようか……」と悩んでいたその時、奇妙なことが起こります。
B社との契約が切れて完全にフリー（どことも契約していない状態）になっていたタイミングで、かつて断ったA社（実績No.1の会社）から、私の携帯に直接電話がかかってきたのです。
「いま弊社の顧客様で内覧を強く希望されている方がいらっしゃいます。B社様に連絡したところ、契約が切れていると伺ったのですが、現在はどちらの会社様と契約されていますか？」
私が「これからC社と契約する予定です。以前のA社の担当者さんが上から目線で苦手だったので……」と正直に伝えると、電話口の担当者さんは驚いてこう言いました。
「ああ、あの担当者ですか！ 彼はすでに異動になりまして、今はもうおりません。今回は私が責任を持って担当させていただきます！」
せっかくの内覧のチャンス。私は「この1件の内覧に限る」という条件で、A社に案内を許可しました。
4. 大逆転！実績No.1のA社が魅せた「プロの執念」
結局、その内覧自体は成約には至りませんでした。 しかし、その日の夜20時頃、私が鍵を返してもらいにA社の支店へ向かうと、驚くべき光景が待っていました。
応接室に入ると、そこには担当者だけでなく、支店長さんまでもが揃って待っていたのです。今回の案内が不調に終わったことへのお詫びと、そして「ぜひ、うちの店舗で正式に扱わせてほしい」という熱い猛プッシュを受けました。さらに、他社には真似できないような、破格の仲介手数料の割引まで提案されたのです。
私は一度持ち帰り、契約予定だったC社にも状況を正直に説明しました。C社も手数料を頑張ってくれましたが、さすがに地域No.1の実績と破格の割引を提示したA社の水準には届かず、最終的にA社に売却をお願いすることに決めました。
さすがは、そのマンションの売買履歴を一番持っている会社です。 A社で売り出しを再開すると、すぐに質の高い内覧が何件か入り、わずか1ヶ月ちょっとで売却が決定しました。
価格は、端数を少し値引きする形（レインズの実績でもよくある一般的な着地）でしたが、B社での苦しい3ヶ月を経験していた私にとっては、「これなら十分納得だ」と思える大満足の結末でした。
5. 契約当日の「えっ！？」と、セブン銀行での入金
売却の手続き自体はスムーズでしたが、平日の夜に行われた「契約当日」の出来事は、今でも鮮明に覚えています。
買主様との書類のやり取りは事前に大半が済んでおり、私は夜に店舗へ行って、最終的な書類への記入とサイン、押印を済ませました。 すると、担当者さんが「では、こちらが手付金です」と言って、封筒から分厚い「現金の束」を取り出し、目の前で数え始めたのです。
昨今は銀行振込が主流だと思っていたので、「ええっ、いま時現金なの！？」と心の中で大パニック。しかも時刻はすっかり夜です。 「この大金を持ったまま夜道を帰るのは怖すぎる……」
領収書と引き換えに現金の入った封筒を渡された私は、契約が終わるや否や、近くのセブンイレブンへ直行。ATMで50万円ずつ、何度も何度も全額を入金しました。あの時のハラハラ感と、ATMにお金を吸い込ませる時の緊張感は、今振り返っても良い思い出です（笑）。
なお、後日の残金精算と鍵の引き渡しは、さすがに安全を考慮してマンション最寄り駅の銀行で行われ、その場での振込確認で無事に完了しました。ちなみに、購入してくださったのは海外から来られた大学の先生でした。タワマン人気が海外にまで広がっていることを、肌で実感した瞬間でした。
6. 【売却と税金】5年保有の壁と、税務署での「幻の特例」エピソード
不動産を売却する際、切っても切り離せないのが「税金（譲渡所得税）」の話です。今回の売却では、事前のシミュレーションと過去の処理、 税務署での忘れられないやり取りが大きく関係してきました。
① 「5年超」を待って大正解！税率がほぼ半分に
モデルルームの担当者さんから言われた通り、不動産は売却した年の1月1日時点で「保有期間が5年を超えているか（長期譲渡所得）」、それとも「5年以下か（短期譲渡所得）」で税率が全く異なります。
- 5年以下（短期）： 税率 約40%
- 5年超（長期）： 税率 約20%
我が家はきっちり5年を過ぎるのを待ってから手続きを行ったため、売却益にかかる税金を半分に抑えることができました。
② 過去の「15年償却」の裏返しと、非業務用への切り替え
[前編]で、毎年の所得税を抑えるために「専有部設備を15年で減価償却した」とお話ししました。
運用中は経費が増えて大助かりだったのですが、売却の段階になってその「裏返し」がやってきます。設備を早く償却した分、マンションの帳簿上の価値（簿価）が大幅に下がっていたため、計算上の「売却益（売った価格 － 帳簿の価格）」がその分大きく膨らんでしまったのです。
なお、退去から売却までの期間については、少しでも簿価の低下を抑えるため、賃貸用（業務用）から自己所有（非業務用）へと切り替えを行いました。非業務用にすることで、耐用年数が1.5倍（建物本体であれば47年→70年）へと引き延ばされ、減価償却をぐっと緩やかにする工夫も行いました。
③ 税務署での温かい提案と、やっぱり必須な「住民票」
最後の確定申告の際、書類を確認してくれた税務署の担当者さんとの間で、こんなやり取りがありました。
書類を見ながら、担当者さんが「もしこの期間、ご自身で少しでも住まわれていたのなら、マイホーム売却の特例（3000万円特別控除など）が使えて、税金がもっと安くなりますよ！」と親切に提案してくれたのです。
私が「実は事情があって住民票を移していないんです……」と伝えると、なんとその担当者さんは「何か救済措置がないか」と、わざわざ奥の上司の方にまで確認しに行ってくれました。
最終的には、やはり「住民票を移していない（居住の実態が証明できない）」ということで適用は不可という結論になりましたが、税務署の方の温かい対応には本当に感謝しかありませんでした。それと同時に、「不動産の税務において、住民票（居住実態）の有無がいかに決定的な重みを持つか」を痛感した、忘れられない経験となりました。
④ 利益が出たからこそ、税金も納得して払えた
最終的には特例は使えず、それなりの額の譲渡所得税を納めることになりました。
正直な本音を言えば、せっかく色々調べて工夫して確定申告をしてきた分、**「あぁ、もったいないな……」**という気持ちがなかったわけではありません（笑）。
ですが、新築時の購入価格が3,000万円台半ばだったのに対し、売却価格は4,000万円台半ば。 「仕方がないけれど、決して損をしているわけではない。これだけ多くの利益を出せたからこそ、しっかり税金が払えるんだ」と、先輩から聞いていた言葉の通り、納得して割り切ることができました。
初めての確定申告（青色申告）から始まった一連の税務の手続きは、少し大変ではありましたが、大家さん・売り手としての義務をきっちり果たし、このタワマン投資を大満足の形で完結させることができました。
おわりに：【前編・後編】を通したトータル収支のまとめ
諸事情による手付放棄の危機から始まった、私の初めての新築タワマン投資。 4年半の賃貸運用と、その後の売却を経て、トータルの収支はどうなったのか、最後にざっくりとまとめてみます。
- 購入価格： 3,000万円台前半
- 4年半の賃貸利益： 約+750万円（家賃収入約918万円から管理費・仲介手数料・エアコン代等を引いた概算）
- 売却価格： 4,000万円台半ば（新築時より大きく値上がり！）
初期費用や毎年の所得税、売却時の譲渡所得税、そして仲介手数料などを差し引いても、トータルで大成功のプラス収支で終えることができました。
一時は「手付金を捨てて諦めるしかない」とまで追い詰められた物件でしたが、販売会社の提案に耳を傾け、エアコン1台の工夫から始まり、Excelマクロでの青色申告、そして最後は不動産会社の強みを活かした売却へと繋げたことで、資産を増やすだけでなく、一生モノの「不動産実務の経験」という大きな財産を得ることができました。
この体験談が、これからマンションの購入、賃貸管理、または売却を考えているどなたかの参考になれば幸いです。 最後までお読みいただき、ありがとうございました！
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